8月24日,富力地产举行2021年年中业绩发布会。过去这半年,富力地产的关键词依然是降负债,不过目前看来,富力依然处于“红档”行列,对富力盈利能力的影响深刻。

根据富力2021年半年报,2021上半年富力地产营业收入增加了18%到394.9亿元,毛利录得85.7亿元,整体毛利率21.7%,较2020年全年下降3.5个百分点,物业销售部分毛利率为22.3%,与去年同期相比下滑了10个百分点左右。

在业绩会上,富力地产董事长李思廉再次重申,“希望股东给一些耐性”,因为现行环境下卖楼收钱慢,要以“安全为主”,公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

李思廉称,下半年经营市况波动及资本市场的不确定性持续存在。为此,公司将继续专注于现金流管理。此外,公司专注于实现较高的协议销售,保持谨慎的支出及考虑潜在资产销售,加快达成2021年去杠杆目标。

在当前的环境下,安全的确比规模、盈利重要得多,这是一个关乎生存的问题。在曾经同城的另一家龙头房企因为债务问题陷入泥淖之后,富力地产的减负之路,更是市场关注的焦点。如今看来,一切还好,但减负之路,仍是一场漫长的苦旅。

对于富力地产这样的高负债房企来说,盈利与稳健甚难兼得,它必须在两者之中做一个选择。

年中报显示,今年上半年富力继续加大了去库存的力度,报告期内,富力确认销售里有64%来自库存,去年同期该比例为39%。随之而来,今年上半年,富力整体的盈利能力在下滑。年中报显示,报告期内,富力毛利录得85.7亿元,整体毛利率21.7%,较2020年全年下降3.5个百分点;此外,期内富力归属股东净利润30.80亿元,同比减少18.78%,净利率约7.8%,与去年同期的11.7%有所下滑。

富力地产在报告中指出,毛利的下降是由于调整了平均售货价格,目的在于加快销售力度。“所有的公司都在拼命地提高现金流。富力自然也不例外,甚至不惜忍痛牺牲一部分利润。”李思廉称。

不过,富力管理层仍强调,盈利表现不佳是受到入账面积等因素的影响,随着年底交付建筑面积增加,预计整体盈利能力和利润较上半年会有所改善。“公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。”

以价换量保护现金流,这是一个理性选择。协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时也分析认为,“就未来整个经济形势和房地产的监管环境来说,我认为所有开发商要考虑的已经不是业务发展的问题了,而要紧缩战线回笼资金,至于业务有没有增长,这已经变得不重要了。”

虽然富力盈利能力受到的冲击真真切切,但在债务面上,富力今年上半年的改善并不是很明显。

富力发布的数据显示,期内富力总债务从2020年末的3501.8亿元降低至3317.8亿元,降低了184亿元。富力管理层表示,下半年富力还将降低100-200亿元总负债。

不过根据贝壳研究院统计,今年上半年,富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55。由此,富力地产2021年中期指标三项超阈值,维持“红档”行列。

富力管理层在业绩会上也给出了降负债的目标,“我们的计划是每一年降一条线年一条,今年计划先将净负债率这条线变绿。”

今年上半年富力共获得257亿元融资,融资成本支出下降为15.95亿元,与去年同期相比下跌53%。不过今年上半年,富力地产发行的为数不多的美元债,依然处于高息债行列。公开资料显示,今年2月2日,富力地产发行了规模为5亿美元的美元债,期限为2.49年,票息为11.75%。

富力是对市场收紧反映迅速的红档企业。据《中国建设报》此前报道,早在2019年下半年,富力就已经发出通告称原则上暂停拿地动作,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。在那之后,富力在拿地方面就十分保守,这种温和谨慎的策略也延续至今。

今年上半年,富力在拿地方面可以说是毫无参与感。数据显示,上半年富力仅新购入4幅土地,新增权益可售面积仅55.5万平方米,共花费约19.5亿元。

年中报指出,谨慎拿地的目的在于保存可用流动资金,上半年富力拿地的有关开支仅占协议销售的4%,对此,富力地产管理层在业绩会上解释称,减少买地是为了保障充足的流动性。

年中报显示,截至2021年6月30日,富力地产拥有的土地储备总可售面积约为5552万平方米,其中一二线城市的土地储备约占总量的53%。而2020年底,富力土地储备数量约为5200万平方米。

富力地产联席公司秘书李启明在业绩会上表示,公司手头上的土地储备足够未来4-5年的发展,“我们开发的时间、节点会跟上市场的需求。”

在未来很长的一段时间,富力或许仍会保持这样的节奏,未来富力的土地储备将更多地来自于城市更新。

李思廉透露,富力的转化计划是在未来2年到2年半,集中转化800万平方米城市更新项目,释放2400亿元货值。“今年和明年的任务是转化大约一半左右,2022年底应该能够完成40%左右的目标。”

主业目前相对稳定,但是富力作为一家持有相当体量投资型物业的企业,这部分的经营能力也备受市场关注。

从营业收入来看,富力的投资型物业产生的营业收入尚可。报告期内,富力来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额增长63%至人民币30.3亿元。其录得净利润(不包括重新估值)为人民币5.40亿元。

但是富力的酒店板块,亏损的状况依然不见改善。年中报显示,2021年上半年,富力酒店运营收入达26.3亿元,同比上升81%;与此同时,酒店分部录得亏损5.47亿元,仍处于持续亏损的状态。

“富力地产当年接下万达很多商业物业,主要是酒店,后来疫情对酒店的业务产生了很大的影响,而且酒店属于重资产,对富力的负债来说是沉重的拖累,导致富力债务很高。”黄立冲指出,富力的业务发展策略应该是:求生存免暴雷,具体体现在回笼资金、减少买地、消耗库存,采用更谨慎的财务策略。

在富力年中报发布后,投行机构也给出相应的态度。花旗就发表研究报告指,富力地产明年的首要任务是再融资和减少负债,预期集团今年的利润将会持平。该行将集团2021至2023年的每股盈利预测下调38%-39%,评级由“买入”下调至“中性”,目标价由10.9港元/股降低35%,至7.06港元/股。

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